不動産投資

J-REITで不動産オーナー気分になろう(公務員でも簡単に始められます)

こんにちは、トモヤです!

今回は不動産投資パートです。

 

といっても、なんちゃって不動産投資です。

皆様も一度は聞いたことがある「J-REIT」について紹介しようと思います!

 

J-REITはなんちゃって不動産投資と呼ぶのは失礼なくらいに優秀な投資対象ですので、その魅力を思う存分味わってください。

 

ではまいりましょう!

 

J-REITとは?

まずJ-REITについて簡単に説明します。

REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。

REITのイメージはこんな感じです↓

REITの仕組み

楽天証券HPより引用

 

J-REITの歴史は比較的浅く、日本でJ-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

 

投資対象としてREITをみるうえで一番注目したい点としては、「利回りの高さ」です。

REITは、通常の事業法人とは異なり、分配金を投資家へ還元すればするほど税金面でお得になるという特徴をもっています。

この図をご覧ください。

etf_44_img02.png

この仕組みから、不動産投資で得た利益の大半を投資家へ還元できるというわけです。

 

個別銘柄の利回りはこちらのサイトから見ることができます。

だいたい3%~7%の分配金利回りとなっています。

 

S&P500の1973年から2018年までの平均利回りは7.1%ですので、それには劣りますが、株価は今後どうなるかわかりませんので、分散投資先としてREITはおすすめです。

 

J-REITの魅力

その他のJ-REITの魅力をお伝えすると、以下のとおりです。(不動産証券協会から引用

不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資できる

例えば投資用マンションの購入には通常1,000万円以上が必要ですが、Jリートは1万円~70万円前後(銘柄によって異なります)から投資することができます。

証券取引所に上場しているため、株式と同じように取引できる

証券会社の窓口やインターネット取引を通じて、上場株式と同じように売買することができます。

運用は不動産のプロが行うため、手間がかからない

不動産の取得や維持管理、賃貸募集などの運用は専門家が行います。

複数の不動産に分散投資できる

Jリートは数件から数百件の不動産を運用し、多くのテナント(入居者)から賃料を受け取っています。

配当性向が高い

Jリートは利益の90%超を配当すると法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を分配金として投資家に支払っています。

 

どうやってJ-REITを買うの?(J-REIT投資の始め方)

次にJ-REITの買い方について説明します。

買い方は3種類あります。

REITの買い方


  • 個別銘柄を買う
  • REITのETFを買う
  • REITの投資信託を買う

この3つです。

それぞれ説明しますね。

 

個別銘柄を買う

一つ目の方法が個別銘柄を買う方法です。

売買の仕方は株式と同様、証券会社を通じて売買します。

投資単位は1口。1口1万円~100万円以上と様々な銘柄があります。

銘柄の一覧はこちらのサイトからみることができます。

REITのETFを買う

二つ目がREITのETFを買う方法です。

REITのETFって、英略語だらけで意味不明ですよね。

この図をみてください。

etf_44_img03.png

REITのETFとは、要はいくつかのREITを束ねて運用している商品(ETF)のことです。

REITの個別銘柄へ分散投資していて、個別銘柄と比較して少額の単位から投資できます。

ちなみに国内のREITのETFは8銘柄あります。

REITの投資信託を買う

三つ目がREITの投資信託を買う方法です。

投資信託といえば、株式や債券など分散投資する投資信託商品がたくさんありますよね。

実は、REITを対象とした投資信託もあるのです。

また、国内のREITだけでなく海外のREITへ分散投資する投資信託、国内のREITだけの投資信託等、様々な投資信託があります。

国内のREITの投資信託の中でも、東証REIT指数へ連動するインデックス型投資信託、特定の銘柄に厳選投資するアクティブ型投資信託があります。

運用会社によって販売会社や手数料も異なるのでご注意ください。

 

 

どの方法も、証券口座さえ開設すれば簡単に買うことができます。

モノは試しに、証券口座を作った後に少額ずつ買ってみるといいですよ。

百聞は一見に如かずです。

 

分配金はいつもらえるの?

気になる分配金についてですが、分配金をもらうための条件を確認しておきます。

分配金を受け取るための条件としては、各決算期末の4営業日前(決算日を含めて)に投資口を保有していることが必要となります。

そして決算から3ヶ月以内に、投資口数に応じて権利を保有する投資家へ支払われます。

一般的な投資信託同様に、分配金は再投資することもできるので、よほどのことがない限りは再投資をし続けて資産を増やしていきましょう。

 

J-REITのリスク

ここまでの説明で、J-REITはとっても魅力的な商品だと思われた方が多いのではないでしょうか??

ここで大事なことを言っておきます。

それはJ-REIT投資のリスクについてです。

 

先ほどJ-REITを保有していれば、四半期に一度分配金をもらえると言いましたが、これはもちろんウソではありません。

保有しているだけでお金がチャリンチャリンと入ってきます。

 

しかし、投資にはリスクはつきものです。

J-REIT投資のリスクとは、「商品自体の価格変動リスク」です。

 

株式や債券と全く同じく、J-REITの商品も毎日値動きしています。

買った時の価格と、売る時の価格を比べて、価格が下がっていればその分損することになります。

 

これを業界用語ではキャピタルロスといいます。(逆に値上がりしていればキャピタルゲイン)

 

永久に保有していたらキャピタルロス(ゲイン)は発生しないのですが、それはあり得ません。

いずれどこかで売る機会がでてくるでしょう。

 

ですので、J-REIT投資をするうえでは、この価格変動リスクのことをよく踏まえながら、銘柄選定をしなければなりません。

このためには、ある程度チャートを読めるようになっていた方がいいのですが、初心者にはそれは難しいでしょうから、とにかく「複数の銘柄に分散して投資をすること」をおすすめします。

また、言わずもがなですが、J-REIT以外への投資対象へ分散投資をすることが重要です。

 

J-REITはおすすめの投資対象(公務員でも簡単に始められます)

いかがでしたでしょうか。

今回は、公務員でも簡単に始められるなんちゃって不動産投資「J-REIT」について紹介させていただきました。

その利回りの高さから、早速興味を持たれた方も多いのではないでしょうか?

 

個人で不動産投資をしようと思うと、まとまったお金が必要となります。

一棟アパートを買うとなると、借金までしなければなりません。

 

また、公務員には5棟10室制限という、副業禁止ルールがあります。

ですので、公務員が合法的に不動産投資をしたいのであれば、間接的にオーナー気分を味わえるREITは超おすすめです。

 

もちろんリスクはつきまといますが、投資対象としては非常に優秀ですので、自分のポートフォリオの中に組み込みたいですね。

 

おっと、言い忘れていましたが、REITはもちろんNISAとiDeCoの対象です。

 

これからの数か月、株価もどう動くか全く予測ができません。

ですので、株以外にも、REITのような投資商品へ資産を分散しておくことが大切です。

 

また別の記事でおススメのJ-REITを紹介するのもいいですね。

最近あまり個別銘柄をみれていないので、じっくりと分析してから書こうと思います。

それでは、今回も最後までお読みくださりありがとうございました!




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  • この記事を書いた人

トモヤ

元国家公務員のトモヤ(30歳♂)です。 本格的に副業をするために公務員を退職。 副業OKなホワイト企業に勤めながら難関資格(税理士・不動産鑑定士)を目指し中。 ブログ、fx、株式・不動産投資を中心に情報発信していきます。

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