不動産投資

公務員が不動産投資していいの?(実は公務員の副業に超おすすめです)

こんにちは、トモヤです!

今回は不動産投資シリーズです。

公務員の副業としてFX、投資信託をさらっと紹介してきましたが、やっと不動産投資にまでたどりつきました。

既に息切れ気味なのは内緒です。

 

ブログって、想像しているよりもずっと疲れますね。笑

今はこれまでの経験を書いているだけなのでまだ楽ですが、ネタが尽きた時に記事を書こうとすると、色々と調べなければなりませんので、そしたらもっとしんどくなるんだろうな。苦笑

ブログで稼いでいる人を本当に尊敬します。

決して楽をして稼いでいるわけではないことがよくわかりました。

これまで誤解していてごめんなさい。

 

さて、気を取り直して記事を書いていきます!

 

不動産投資は、いかにも副業っぽく聞こえますよね。

でも、一定規模までであれば、実は公務員でも不動産投資をしていいのです。

 

どの程度までであれば不動産投資ができるのか、不動産投資を始めるためにはまず何をすればいいか、などについて書いてこうと思います。

 

ではまいりましょう!

不動産投資とは

まず不動産投資の基本的な説明をしておきます。

不動産投資とは、「マンションやアパートなどの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」のことです。

ひらたくいえば、「大家さんになること」ですね。

 

大家さんと聞くと、お金持ちな人のイメージがありますよね。

私も不動産投資について勉強するまではそう思っていました。

 

でも、世の中にはお金持ちの大家さんばかりでは決してありません。

銀行から借金をして物件を買って、不動産投資家として大家さん(オーナー)になっているケースもたくさんあるのです。

公務員が不動産投資をするのであれば、基本的には銀行から借り入れをして不動産投資を行うことになります。(潤沢な現金をお持ちな方であれば話は別ですが)

 

不動産投資の種類

不動産投資といっても、その方法(投資対象)は色々あります。

不動産投資にはどんな種類があるのかを紹介しておきます。

代表的な不動産投資

  • 区分マンション投資
  • 一棟投資
  • 戸建て投資
  • 駐車場投資
  • 民泊
  • 不動産投資信託(J-REIT)

それぞれ簡単に紹介します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンション一棟ではなく、その中の部屋単位で購入し、賃貸人と長期契約を交わして安定的に賃貸料を得る投資の種類です。

アパートは1部屋単位での売買はほとんどありませんので、区分投資と言えば対象はマンションになります。

区分マンション投資のメリット

  • 物件価格が数百万円の低額から億を超える高額までと、投資金額の幅が広い
  • 物件が多いので十分に比較検討して購入できる
  • 売却が容易(株式投資の様に、当日の現金化は現実的ではありません。仲介契約、売買契約、売却先の融資手続きなどに数ヶ月かかるのが一般的)

区分マンション投資のリスク

  • 賃貸人の退室(空室リスク)により、収入ゼロのリスクがある
  • 修繕積立金を毎月払い続ける必要がある(賃貸収入がなくなったという事情で、支払いを保留できない)
  • 一棟を所有していないので、管理・リフォーム・建替などにおいて、投資家自身がコントロール出来ない

一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンションの全体を所有して、一棟の賃貸経営する投資のことです。

必要資金が中規模のアパート一棟から、超高額のマンションまでと比較的幅の広い不動産投資の種類になります。

一棟投資のメリット

  • 複数の部屋があるので、収入が突然ゼロになる可能性は低い
  • 高い利回りを期待できる
  • 民泊不可などの管理規則を投資家自身で決められる・収入に応じて、保守・修繕の積立や実施を柔軟に調整出来る・土地を所有しているので資産価値が高い

一棟投資のリスク

  • 建築会社の選定など所有までに時間と手間を要する・区分投資に比べて管理が複雑
  • 老朽化などにより集客力が低下すると空室率が上昇する

戸建て投資

戸建て投資とは、戸建て住宅を所有し、入居者に住宅を賃貸し、入居者から家賃収入を得る投資の種類です。

まだまだ、不動産の価格は必ず値上がりするという土地神話が残っており、戸建て需要は根強いという一面があります。

戸建て投資のメリット

  • アパートを建てられない土地を活用出来るアパートに比べて、物件数が少ないので、競争相手も少ない
  • 土地と建物を所有するので、資産価値を維持出来る

戸建て投資のリスク

  • 建築会社の選定など、所有までに時間と手間を要する
  • 区分所有に比べて、維持管理費用が比較的高い
  • アパートに比べて、需要が少ないので、空室リスクが比較的大きい

駐車場投資

土地を駐車スペースに整備して、利用者から利用料を得る投資の種類です。

月極駐車場とコインパーキングの2種類の貸出方法があります。

駐車場投資のメリット

  • 建物が建てられない狭い土地などにも設けられる
  • 投資コストが低い
  • 駅から距離のある場所でも、ニーズはある
  • 古くなっても、賃料の低下が起きにくい
  • 維持管理が簡単で、修繕積立金が少額で済む
  • 更地化や解体の原状復帰を低コストで行える

駐車場投資のリスク

  • 需要予測、市場調査が難しい
  • 固定資産税・都市計画税の軽減を受けられない(建物がある場合と比べて3~6倍になる)

民泊

民泊とは、旅行客などをホテルなどの宿泊施設ではなく、マンション・戸建てなどの一般住宅に宿泊させて、宿泊料を得る投資の種類です。

民泊のメリット

  • 資金負担の少ないリノベーションで始められる
  • まだ始まって間もない投資なので、工夫の余地が十分ある
  • 物件の不動産価値を維持できる
  • 外国旅行者とコミュニケーションを図れる

民泊のリスク

  • 集客という専門的な知見を要する
  • 営業日数が制限されている(年間最大180日)
  • 行政への届け出が必要
  • 外国人が宿泊者の場合、生活習慣の違いにより、近隣住民からの苦情トラブルや事故(火災など)のリスクがある

不動産投資信託(J-REIT)

J-REITとは、Japan Real Estate Investment Trustの略語です。

J-REITは投資信託の1つで、投資家が信託会社に資金を提供し、資金運用を委託する投資の種類です。

信託会社は、他の投資家からの資金と合わせて、不動産へ投資して、運用から得られた収益を投資家に分配します。

J-REIT(不動産投資信託)のメリット

  • 1万円程の少額から投資できる
  • 運用を委託するので、委託後、投資家は何もしなくてよい
  • 手堅い不動産物件での安定した利回り案件から、海外物件などに投資する高利回り案件までと選択肢が広い
  • 現金化しやすい
  • 購入時に、不動産取得税がかからない
  • 想定外の修繕費が発生しない
  • 入居者、利用者がいないので、クレーム対応の煩わしさがない

不動産投資信託(J-REIT)のリスク

  • 自己資金での投資が一般的
  • 信託会社の倒産リスクがある
  • 不動産自体を所有しないので、ケースバイケースで、自分自身で住むといった運用ができない
  • 利益の配分には課税される(2037年までは、所得税と住民税の合計で20.315%、2038年からは20%)

 

公務員は不動産投資をしてもいいの?

次に、公務員は不動産投資をしてもいいの?という疑問についてお答えします。

結論をいうと、以下の3つのルールさえ守れば、公務員の副業として不動産投資をすることができます。

公務員が不動産投資をするうえでの3つのルール

  • 一定規模以下であること
  • 年間家賃収入が500万円未満であること
  • 管理会社に管理を委託すること

それぞれ説明していきます。

一定規模以下であること

一つ目は、不動産投資が一定規模以下であることです。

一定規模とは「5棟10室」を指します。

つまり一戸建てなら5棟、アパート・マンションなら10室以上所有すると、不動産投資が事業的規模と判断され、副業規定に抵触してしまうということです。

「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)に運用について」 より抜粋

  • 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  • 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

 

なお一戸建てと区分マンションを所有する場合は、区分マンション2室を一戸建て1棟として計算します。

たとえば区分マンション6室と一戸建て2棟を所有する場合は、「5棟10室」の規定条件を満たしてしまい、副業とみなされてしまいます。

詳しくは後述しますが、「5棟10室」に至らなければ(「4棟以下、かつ9室以下」であれば)、それだけで「副業禁止規定」違反にならないかと言うと、そうとも言い切れません

ケースによってはそれでも副業に該当するとみられるリスクも残っています。こうした点についてよく目配りをした上でないと規定違反になってしまうことに注意してください。

年間家賃収入が500万円未満であること

年間の家賃収入が500万円以上となると副業禁止規定に抵触してしまいます。

「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)に運用について」 より抜粋

  • 不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行っている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

たとえば月額家賃が7万円のワンルームマンションを区分所有した場合を考えてみましょう。

  • 年間家賃収入:7万円×12か月=84万円
  • 5戸所有した場合の年間家賃収入:84万円×5戸=420万円
  • 6戸所有した場合の年間家賃収入:84万円×6戸=504万円

すなわち、月額家賃が7万円のワンルームマンションの場合、5戸までなら問題なく不動産投資をおこなえますが、6戸所有すると年間家賃収入が500万円以上となるため、副業とみなされてしまうということです。

管理会社に管理を委託すること

公務員は、国や地方公共団体などの職員として国民の生活を向上させるために活動しています。不動産投資をすることでその本業に支障があってはなりません。

本業に支障をきたさないためには、物件の管理をすべて管理会社に委託することが必要です。

管理を委託していないと本業以外に管理業務をしているとみなされ、副業禁止規定に抵触してしまいます

「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)に運用について」 より抜粋

  • 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。

 

不動産投資での公務員のメリット

次に、私がこの記事の中で最も伝えたいことである「公務員だからこそ不動産投資がオススメな理由」について説明します。

その理由は次の3点です。

公務員は与信が高い

最大のメリットは、公務員の与信の高さです。

与信とは、金融機関の融資や融資枠の供与などをいいます。与信は、年齢や勤務先、勤続年数や年収といった属性によって判断されます。

公務員の雇用主は国や地方公共団体ですので信頼度が高く、民間企業のサラリーマンに比べて与信が高いのが一般的です。この点では、公務員であることは有利に働きます。

与信が高ければ審査に通りやすく、融資金額も多くなり、金利や借入機関などの条件面でも優遇されます。

そのため公務員は、資金不足で希望の物件を購入できないというケースは比較的少ないといえるでしょう。

物件を購入したものの金利が高いため利益が減ってしまう、というリスクも低くなります。

②与信は公務員の職種と無関係

公務員といっても、一般事務をおこなう行政職や技術職、自衛官や海上保安官などの公安職など、さまざまな職種があり、仕事内容にも大きく差があります。

しかし、資金調達のための与信には、職種による大きな差はありません。

公務員であれば職種に関わらず高い与信が認められる傾向にあります。

③本業が忙しくてもできる

公務員が不動産投資をするためには、管理を委託会社に任せる必要があります。

これは言い換えれば、管理を自分でしなくてもよいため、本業が忙しくてもできるということです。

募集業務や契約手続き、トラブル対応などを自分で直接おこなう必要がないため、手間や時間がかかりません。

そのため、たとえば訓練や検閲などで忙しく本業以外に時間を割くことができない自衛官でも、不動産投資が可能なのです。

公務員が不動産投資をする際の注意点

補足として、公務員が不動産投資をするうえでの注意点もいくつか挙げておきます。

①規模に制限がある

公務員の不動産投資には規模に制限があることは前述のとおりですが、それ以下であれば必ずしも副業に該当しないというわけではありません。

そのため不動産投資が副業禁止規定に抵触しないかどうか、まず人事担当者に確認するほうがよいでしょう。

確認しないまま不動産投資をおこなった場合、副業禁止規定に抵触して懲戒処分等を受ける可能性があります。

②利益を追求するためのビジネススキルが必要

公務員は民間企業とは違い、営利を目的とした組織に所属していません。

そのため、一般的には、民間の立場にいる方よりも、利潤の追求に対する意識が十分ではない可能性もないとは言えないでしょう。

そうしたことが原因で、結果的に割高な物件を購入してしまったり、空室対策などのリスクヘッジの細かな要素に気付かないといった場合も少なくありません。

こういった事態を防ぐために、不動産投資を始める前に利益を生み出す仕組みについて認識を深めておく必要は大きいでしょう。

③高額物件を勧められやすい

公務員は与信が高く融資が通りやすいことから、不動産業者から高額な物件を勧められやすい傾向にあります。

多くの不動産業者は仲介手数料で利益を得ているため、融資額いっぱいの高額な投資物件を売ろうと勧めてくる場合もあるのです。

しかし、融資を受けやすいことと、不動産投資で利益を出せることは無関係です。

利益が出る投資物件かどうか、自分で冷静に判断する必要があります。

 

不動産投資は公務員の副業として超おすすめ(まとめ)

いかがでしたでしょうか。

結論として、公務員にとって不動産投資は相性の良い投資であるため、副業としては超おすすめです。

まとめると、

  • 副業禁止規定に抵触しない範囲であれば、不動産投資は可能であること
  • 副業禁止規定に抵触する場合は、事前に申請をして許可をとること
  • 公務員の信用の高さは、不動産投資に有利に働くこと
  • 不動産を選ぶ際は、空き家のリスク、建物の経年劣化・倒壊のリスクをできるだけ回避する必要があること

といったところでしょうか。

以上のポイントを押さえて、公務員の高い与信を活用し、有利に不動産投資をおこないましょう。

そのためには、不動産投資の知識をしっかりと収集する必要があります。

 

これだけ不動産投資について語っておきながら、実は私はまだ物件を買っていません。笑

今はその準備をしている最中です。

 

上に書いたとおり、物件選びはとても慎重になる必要があります。

FXとは違い、一度のミスが取り返しのつかない大ダメージにつながりかねないのが不動産投資です。

 

ですので、石橋をたたきすぎるくらいが丁度いいのです。

 

特に最初の1物件は、その後の不動産投資を命運を握るといっても過言ではないくらい大事です。

 

今自分がしていることは、不動産投資の本を読み漁ったり、物件情報サイトを毎日チェックしたり、不動産鑑定の勉強をしたりしています。

実際に物件を購入するのは、早くても1年後でしょう。

 

そのくらい入念に準備をしようと思っています。

 

不動産シリーズについては、まだ物件を買っていないこともあり、他の副業シリーズに比べて更新頻度が劣ると思いますが、進展があれば怒涛の更新が始まるかと思いますので期待していてください。笑

最後までお読みくださりありがとうございました!!




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  • この記事を書いた人

トモヤ

元国家公務員のトモヤ(30歳♂)です。 本格的に副業をするために公務員を退職。 副業OKなホワイト企業に勤めながら難関資格(税理士・不動産鑑定士)を目指し中。 ブログ、fx、株式・不動産投資を中心に情報発信していきます。

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